O reajuste do valor do aluguel deve seguir regras, considerando a valorização do mercado e o valor médio, podendo ser questionado judicialmente.
No Brasil, o valor do aluguel tem apresentado uma tendência de alta em várias cidades. De acordo com o Índice FipeZAP, o aumento foi de 0,88% em agosto e 14,09% nos últimos 12 meses. Isso significa que os proprietários de imóveis estão buscando aumentar a renda com o aluguel de suas propriedades.
No entanto, é importante lembrar que o aumento do valor do aluguel não pode ser feito de forma arbitrária. Existem regras específicas para a alteração do valor do aluguel, especialmente em casos de locação de imóveis residenciais. O locador deve respeitar o contrato de locação e seguir as normas estabelecidas pelo inquilinato, que incluem a notificação prévia ao locatário e a justificativa do aumento. É fundamental que o locador esteja ciente dessas regras para evitar problemas legais. Além disso, o locatário também tem direitos que devem ser respeitados, como o direito de negociação e o direito de contestar o aumento do valor do aluguel.
Entendendo o Aluguel e a Locação
De acordo com Marcos Marin, especialista em direito imobiliário do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados, é fundamental respeitar os termos acordados previamente no contrato de locação. ‘O aumento do aluguel pode ser feito desde que haja um acordo mútuo entre locador e locatário. Caso não haja acordo, as partes podem pleitear a revisão judicial do valor do aluguel’, esclarece.
A Lei do Inquilinato (8.245/91) prevê que é necessário que o proprietário tenha a anuência do locador para confirmar o aumento do aluguel. No entanto, existe um tipo de correção de valor que já é previsto na maioria dos contratos: o reajuste anual, que acontece a cada aniversário do contrato assinado. Neste caso, o valor do aluguel é alterado com base na valorização de algum índice, geralmente o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou o Índice de Preços ao Consumidor (INPC).
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Além disso, o reajuste pode acontecer a partir de uma porcentagem definida previamente. ‘É possível, por exemplo, acordar que um ano após o início do contrato, o aluguel seja reajustado em 8%’, ilustra Marin. Outra possibilidade prevista na Lei do Inquilinato é solicitar a revisão judicial do valor do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado entre as partes.
Reajuste Anual e Revisão Judicial
‘Esse pedido de revisão judicial deve ser realizado pelo proprietário e buscar adequar o valor do aluguel ao preço de mercado. Ou seja, o locador não pode simplesmente aumentar o valor de forma arbitrária, mas, sim, observar o valor praticado no mercado para imóveis semelhantes’, explica o advogado.
Em contrapartida, a locação de um imóvel é uma negociação. Portanto, se o inquilino não concordar com qualquer decisão tomada pelo proprietário, inclusive no valor do aluguel, ele deve apresentar seus argumentos contraditórios. ‘Em caso de acordo amigável, o locatário pode ajustar livremente o valor do aluguel’, comenta Marin.
Caso não haja um acordo, porém, o locador pode ingressar com uma ação revisional para adequar o valor ao preço de mercado. Nestes casos, a Lei do Inquilinato indica que o inquilino pode recorrer a uma ação revisional (art. 19). ‘Se o contrato de locação já estipula um índice de reajuste, o locatário deve verificar se o aumento imposto está em conformidade com esse índice e com o prazo acordado para os reajustes’, explica.
Reajuste e Negociação
Caso o locador esteja aplicando um aumento fora desses parâmetros, o locatário pode tentar a negociação ou entrar com uma ação declaratória de nulidade do aumento, pedindo que a Justiça declare a invalidade do reajuste abusivo. ‘Nas situações em que o reajuste torna o aluguel excessivamente oneroso ao locatário, ele pode invocar o artigo 478 do Código Civil, com base na Teoria da Imprevisão. Essa tese se baseia em eventos excepcionais e imprevisíveis, que podem afetar a relação locatícia’, explica Marin.
Fonte: © Estadão Imóveis
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