Desafios: inesperados custos e estruturas radicais. Segunda-vida: conversões de espaços-trabalho em edifícios-escritórios. Impulsos: oferta-de-casas, incentivos fiscais. Ápice: renovação, academia, deck-piscina, elevadores, encanamento, ar-condicionado, refrigeração, aquecimento, sistema-individual. Processos-aprovação, imprensa, mudanças: elevadores, sistema-individual.
A grande parte dos brasileiros está familiarizada com o principal conceito do mercado imobiliário: ‘conversões‘, conversões, conversões’.
Quando se trata de investir em imóveis, é essencial compreender a importância das transformações que podem ocorrer em determinadas regiões. As alterações no entorno de um imóvel podem impactar significativamente suas conversões e valor de mercado.
Transformações de Edifícios de Escritórios impulsionadas pela Pandemia
Mas para alguns, existe uma nova estratégia vencedora: ‘transformar, transformar, transformar’. Um aumento considerável de edifícios de escritórios encontrou uma segunda vida como apartamentos, motivados pela mudança para o home office durante a era Covid, que reduziu a presença nos escritórios e descentralizou os centros urbanos. Dividir espaços de trabalho amplos e impessoais em residências acolhedoras é um desafio maior do que se possa imaginar. Incorporadores imobiliários afirmam que esses projetos podem ser comparados a resolver um quebra-cabeça: os edifícios de escritórios são concebidos levando em conta considerações muito distintas das dos apartamentos. Algumas alterações não são viáveis e despesas inesperadas podem surgir. No entanto, com a taxa de vacância de escritórios atingindo um recorde de 20,1% nos Estados Unidos no segundo trimestre deste ano, de acordo com um relatório recente da Moody’s Analytics, e a demanda por residências superando a oferta, autoridades locais têm intensificado os incentivos para conversões de edifícios de escritórios. Isso engloba benefícios fiscais e procedimentos de aprovação mais céleres para incorporadores dispostos a renovar os espaços. Cerca de 70 milhões de pés quadrados (aproximadamente 65 milhões de metros quadrados) de área de escritórios, ou 1,7% do total nos EUA, estavam em processo de transformação para outros usos nos primeiros três meses de 2024, conforme um relatório recente da empresa imobiliária comercial CBRE. Prevê-se que 63% dessas conversões sejam direcionadas para habitações multifamiliares.
Desafios e Oportunidades nas Conversões de Edifícios de Escritórios
Como funciona? À primeira vista, The Crosby, um complexo de apartamentos inaugurado em 2020 no bairro de Koreatown, em Los Angeles, se assemelha a um típico arranha-céu de alto padrão. Oferece amenidades sofisticadas, como academia e deck da piscina. Os moradores das 336 unidades do The Crosby podem não estar cientes de que o prédio era anteriormente a sede da empresa de petróleo e gás Texaco, na Costa Oeste. Transformar um espaço de escritórios como o da Texaco em unidades de luxo requer, basicamente, uma renovação completa, afirmou Jaime Lee, CEO do Jamison Group, proprietário do edifício, que supervisionou a renovação. ‘Estamos praticamente começando do zero’, disse ela. ‘Restam apenas os andares, a estrutura do edifício e os elevadores.’ Diferentemente de um layout de escritório convencional, cada unidade residencial deve incluir pelo menos um banheiro e uma cozinha, o que implica que a tubulação precisa ser refeita. Além disso, a maioria dos edifícios de escritórios conta com ar-condicionado central, o que demanda a substituição por sistemas individuais de refrigeração e aquecimento. Em certos casos, o projeto se revela mais dispendioso do que o inicialmente previsto. ‘Especialmente para edifícios antigos que tiveram diversos inquilinos ao longo dos anos — houve
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Fonte: © CNN Brasil
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